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In unserem Auftaktartikel zu unserem #Praxisdialog zur Wärmewende haben wir die Brücke von der Theorie zur Praxis geschlagen.

Letzte Woche hat die Rietzler Energiekonzept GmbH im Insight: Technik & Wirtschaft gezeigt, wie Kommunen das „Priorisierungs-Dilemma“ lösen und Fokusgebiete anhand von Verbraucherstrukturen und Wärmequellen identifizieren. 

Doch die beste technische Machbarkeit und die höchste Wärmedichte nützen nichts, wenn die Abnahme der Wärme nicht auch rechtlich abgesichert ist. Vor diesem Hintergrund beleuchten wir heute das juristische Fundament der Absatzsicherung. 

Wer ein Wärmenetz errichtet oder erweitert, bindet immense Kapitalmengen. Damit sich diese Investitionen über Jahrzehnte amortisieren, müssen die kalkulierten Anschlussquoten in der Realität auch verlässlich erreicht und gehalten werden. 

Das Gesetz bietet Kommunen und Stadtwerken hierfür einen umfassenden Werkzeugkasten, der jedoch strategisch klug und frühzeitig eingesetzt werden muss. Die wichtigsten im Überblick: 

• Festsetzungen in Bebauungsplänen 
  
• Städtebauliche Verträge
• Anschluss- und Benutzungszwangsatzungen 
• Vor- und Anschlussverträge mit indikativem Preissystem 
• Wärmelieferungsverträge 

Öffentlich-rechtliche Absatzsicherung 

Neben den Festsetzungen in Bebauungsplänen nach § 9 BauGB oder dem Abschluss städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB zählt zu den effektivsten, kommunalen Instrumenten zur Erreichung einer hohen Wärmedichte der gemeindliche Anschluss- und Benutzungszwang (ABZ).  

Mittels einer gemeindlichen Satzung werden Grundstückseigentümer in einem definierten Satzungsgebiet verpflichtet, ihr Gebäude an das Wärmenetz anzuschließen (Anschlusszwang) und ihren Wärmebedarf darüber zu decken (Benutzungszwang).

Rechtsgrundlage

Ausgangspunkt bilden die Gemeindeordnungen der Länder (z.B. Art. 23 i.V.m. Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 BayGO) in Verbindung mit den flankierenden Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes nach § 109 GEG. Das GEG legitimiert den ABZ ausdrücklich als Maßnahme des Klima- und Ressourcenschutzes.

Fallstricke in der Praxis

Ein ABZ darf von der Kommune nicht willkürlich beschlossen werden. Er erfordert eine gründliche Abwägung und muss für die Betroffenen wirtschaftlich zumutbar sein. Zudem verlangt die Rechtsprechung rechtssichere Ausnahme- und Befreiungstatbestände, etwa für Eigentümer, die bereits über eine hocheffiziente, treibhausgasneutrale Eigenversorgung verfügen. Einschränkungen können sich zudem im Hinblick auf das Satzungsgebiet (u.a. Bestandsgebiet, Neubaugebiet, Sanierungsgebiet) ergeben.

Privatrechtliche Absatzsicherung 

Überall dort, wo ein öffentlich-rechtlicher Zwang politisch nicht gewollt ist oder die Netztransformation über rein privatwirtschaftliche Modelle (z.B. durch Bürgergenossenschaften oder private Investoren) erfolgt, muss die Frage der Absatzsicherung zivilrechtlich gelöst werden.

Vorvertrag als Finanzierungsvoraussetzung

Bevor der erste Bagger rollt oder Fördermittel fließen, fordern Banken Nachweise über die Wirtschaftlichkeit, belegt anhand einer rechtsverbindlichen Anschlussquote. Im Zuge der Projektrealisierung stellt sich das Problem, dass ein konkreter Wärmepreis, zu dem sich ein Kunde anschließen könnte, noch gar nicht feststeht. 

Eine Lösung bieten Vorverträge in Form verbindlicher Anschlusszusagen mit den künftigen Kunden, insbesondere den im Insight: Technik & Wirtschaft erwähnten Ankerkunden (Schulen, Wohnungsbaugesellschaften, Industrie). 

Bestandteil des Vorvertrags sollte ein jedenfalls indikatives Preissystem sein, welches dem Kunden die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Bewertung des Fernwärmeanschlusses verschafft. Wichtig ist, dass das kommunizierte Preissystem von Anfang an realistisch kalkuliert wird, um Folgeprobleme zu vermeiden. Wir empfehlen hier einen bewusst konservativen Ansatz, um zukünftig nicht von vorab zu niedrig berücksichtigten Kosten überrascht zu werden.

Hauptvertrag nach AVBFernwärmeV

Nachgelagert zum Vorvertrag erfolgt der Abschluss des Wärmelieferungsvertrags mit einem konkreten Preissystem. Soweit das Versorgungsunternehmen hierfür vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet, die für eine Vielzahl von Kundinnen und Kunden vorgesehen sind, unterliegt die Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen der AVBFernwärmeV. Besonders praxisrelevant und streitträchtig ist dabei die Ausgestaltung von Preisänderungsklauseln nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, auf welche wir in einer gesonderten Ausgabe genauer betrachten werden. 

Risiko des Eigentümerwechsels

Ein Vertrag bindet stets nur die Vertragsparteien. Erfolgt die Veräußerung der mit Wärme zu versorgenden Räume während der ausdrücklich vereinbarten Vertragsdauer, so ist der Kunde nach § 32 Abs. 4 S. 2 AVBFernwärmeV verpflichtet, dem Erwerber den Eintritt in den Versorgungsvertrag aufzuerlegen. Dies geschieht zumeist im Wege des Grundstückskaufvertrags. 

Für den Fall, dass der Kunde vorstehender Regelung nicht Folge leistet, bedarf es einer ergänzenden, dinglichen Absatzsicherung. Zu dieser zählt insbesondere die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB in das Grundbuch. Gegenstand kann z.B. die Verpflichtung des Kunden zu Gunsten des Versorgers sein, einen Wärmebezug über alternative Heizquellen zu unterlassen. 

Anders als die vertraglichen Absatzsicherungsinstrumente, wirken die dinglichen Instrumente gegenüber jedermann, d.h. auch gegenüber dem zukünftigen Eigentümer des Versorgungsobjekts, ohne dass es hierfür einer gesonderten Übertragung bedürfte. 

Sie haben fragen zur rechtlichen Absatzsicherung? Sprechen Sie uns gerne an!